Exekuce na nemovitost — kdy vám exekutor může prodat dům nebo byt

Exekuce na nemovitost je jedním z nejzávažnějších zásahů do majetku dlužníka. Exekutor může nařídit prodej vašeho domu, bytu nebo pozemku formou dražby. Nejde ale o automatický krok -- zákon stanovuje přesné podmínky, kdy k tomu může dojít, a vy máte několik možností, jak se bránit. V tomto článku se dozvíte, jak celý proces funguje a co můžete udělat pro ochranu svého bydlení.

Kdy může exekutor sáhnout na nemovitost

Exekuce na nemovitost není první volbou exekutora. Zákon (exekuční řád, zákon č. 120/2001 Sb.) stanovuje, že exekutor má postupovat přiměřeně a volit takový způsob exekuce, který není ve zjevném nepoměru k výši vymáhané pohledávky.

Zásada přiměřenosti

Klíčovým pravidlem je, že dluh musí být přiměřený hodnotě nemovitosti. Exekutor nemůže prodat byt v hodnotě 3 miliony korun kvůli dluhu 20 000 Kč. V praxi to znamená:

• Exekutor by měl nejdříve zkusit jiné způsoby vymáhání -- srážky ze mzdy, exekuci na bankovní účet nebo zabavení movitých věcí
• K prodeji nemovitosti by měl přistoupit až tehdy, když jiné způsoby nestačí k uspokojení pohledávky
• Dlužník se může bránit u soudu, pokud je prodej nemovitosti zjevně nepřiměřený výši dluhu

Podmínky pro exekuci na nemovitost

Exekutor může nařídit prodej nemovitosti, pokud:

1. Existuje pravomocný exekuční titul -- typicky rozsudek soudu nebo notářský zápis se svolením k vykonatelnosti
2. Dlužník je vlastníkem nemovitosti -- nebo spoluvlastníkem
3. Jiné způsoby exekuce nestačí k uspokojení pohledávky
4. Pohledávka je dostatečně vysoká, aby prodej nebyl nepřiměřený
5. Nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí na jméno dlužníka

Ochrana bydlení -- důležitá změna v zákoně

Od novely exekučního řádu platí pravidlo, že pokud je nemovitost jediným obydlím dlužníka s trvalým pobytem a dluh nepřesahuje 100 000 Kč, musí exekutor a soud pečlivě zvážit, zda je prodej opravdu nezbytný. Soud může návrh na prodej nemovitosti zamítnout, pokud:

• Dlužník v nemovitosti skutečně bydlí a nemá jinou možnost bydlení
• Výše dluhu je výrazně nižší než hodnota nemovitosti
• Existují jiné reálné způsoby, jak dluh vymoci

Tato ochrana ale není absolutní. Při vysokých dluzích, zejména u přednostních pohledávek (výživné, náhrada škody na zdraví), může soud prodej nemovitosti povolit i v případě, že jde o jediné bydlení dlužníka.

Jak probíhá exekuce na nemovitost krok za krokem

1. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Exekutor vydá exekuční příkaz, který doručí:

• Dlužníkovi -- aby věděl o zahájení procesu
• Katastrálnímu úřadu -- ten zapíše poznámku o exekuci na list vlastnictví (to znamená, že nemovitost nemůžete prodat ani darovat)
• Oprávněnému (věřiteli) -- informuje ho o zvoleném způsobu exekuce

Od okamžiku doručení exekučního příkazu nesmíte s nemovitostí nakládat -- nemůžete ji prodat, darovat, zatížit zástavním právem ani jinak převést.

2. Znalecký posudek a ocenění

Exekutor nechá nemovitost ocenit soudním znalcem. Znalecký posudek určí:

• Obvyklou cenu nemovitosti -- tržní hodnotu
• Cenu příslušenství -- garáž, zahrada, sklep
• Případná věcná břemena -- služebnosti, zástavní práva jiných věřitelů

Na základě znaleckého posudku exekutor stanoví nejnižší podání (vyvolávací cenu) pro dražbu.

3. Dražební vyhláška

Exekutor vydá dražební vyhlášku, která obsahuje:

• Datum, čas a místo dražby (dnes většinou elektronická dražba)
• Nejnižší podání -- minimální cenu, za kterou lze nemovitost vydražit
• Výši dražební jistoty -- záloha, kterou musí složit zájemci o dražbu
• Popis nemovitosti a její příslušenství

Dražební vyhlášku exekutor doručuje dlužníkovi, věřitelům, spoluvlastníkům, osobám s předkupním právem a dalším dotčeným osobám. Vyhláška se také zveřejňuje na úřední desce soudu a na portálu dražeb.

4. Prohlídka nemovitosti

Před dražbou exekutor umožní zájemcům prohlídku nemovitosti. Dlužník je povinen prohlídku umožnit. Pokud odmítne, exekutor může prohlídku zajistit i za asistence policie.

5. Samotná dražba

Dražba nemovitosti probíhá zpravidla elektronicky prostřednictvím dražebního portálu:

• Nejnižší podání v prvním kole činí zpravidla 2/3 odhadní ceny
• Zájemci přihazují -- každý příhoz musí být nejméně o stanovenou částku vyšší
• Dražba končí, když nikdo nepřihodí ve stanoveném čase
• Příklep získává nejvyšší nabídka

Pokud se nemovitost v prvním kole neprodá, koná se druhé kolo dražby, kde nejnižší podání činí pouze 1/2 odhadní ceny.

6. Po dražbě

Po úspěšné dražbě:

• Vydražitel zaplatí nejvyšší podání
• Soud vydá usnesení o příklepu
• Po právní moci usnesení se vydražitel stává vlastníkem
• Katastr nemovitostí zapíše nového vlastníka
• Dlužník musí nemovitost vyklidit

Jak se bránit exekuci na nemovitost

Máte několik možností, jak se proti prodeji nemovitosti bránit.

Námitky proti exekučnímu příkazu

Po doručení exekučního příkazu můžete podat návrh na zastavení exekuce nebo námitky, pokud:

• Dluh je promlčený -- více v článku Promlčení exekuce
• Dluh byl již zaplacen
• Exekuční titul je neplatný
• Prodej nemovitosti je zjevně nepřiměřený výši dluhu
• Nemovitost nepatří dlužníkovi

Návrh na odklad exekuce

Můžete požádat exekutora nebo soud o odklad exekuce, pokud:

• Jste v tíživé životní situaci (zdravotní problémy, ztráta zaměstnání)
• Budete schopni dluh uhradit v blízké době jiným způsobem
• Podali jste návrh na oddlužení

Odklad je dočasný a neruší exekuci, ale dá vám čas na vyřešení situace.

Oddlužení (insolvence)

Jednou z nejúčinnějších ochran je podání návrhu na oddlužení. Po zahájení insolvenčního řízení:

• Všechny exekuce se zastavují -- včetně prodeje nemovitosti
• Dražba nemůže proběhnout
• Dlužník splácí dluhy podle splátkového kalendáře po dobu 3 let
• Po splnění podmínek jsou zbývající dluhy odpuštěny

Podrobnosti najdete v článku Oddlužení podmínky 2026 nebo si spočítejte varianty v kalkulačce oddlužení.

Zaplacení dluhu

Nejjednodušší řešení -- pokud máte prostředky, zaplaťte dluh (nebo jeho podstatnou část) a dohodněte se s věřitelem na splátkovém kalendáři. Více v článku Jak zastavit exekuci.

Dohoda s věřitelem

Můžete se pokusit dohodnout přímo s věřitelem na splátkovém kalendáři. Mnoho věřitelů raději přijme pravidelné splátky než nejistý výnos z dražby.

Co se děje s hypotékou při exekuci na nemovitost

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka (zástavní právo banky), situace se komplikuje:

Zástavní právo banky má přednost

Banka jako zástavní věřitel má zpravidla přednostní právo na uspokojení z výtěžku dražby. To znamená:

• Z výtěžku dražby se nejdříve uhradí pohledávka banky (zbytek hypotéky)
• Teprve poté se uspokojí exekuční věřitel
• Pokud výtěžek nestačí ani na hypotéku, exekuční věřitel nedostane nic

Banka může zablokovat dražbu

V některých případech banka jako zástavní věřitel:

• Může podat námitky proti dražbě, pokud by výtěžek nestačil na pokrytí hypotéky
• Může sama zahájit realizaci zástavního práva

Praktický příklad

Pan Martin má byt v hodnotě 2 500 000 Kč, na kterém vázne hypotéka se zůstatkem 1 800 000 Kč. Exekutor vymáhá dluh 150 000 Kč.

• V dražbě se byt prodá za 2 200 000 Kč
• Banka dostane 1 800 000 Kč (hypotéku)
• Exekutorovi zbyde 400 000 Kč, z toho se uhradí dluh 150 000 Kč + náklady exekuce
• Zbytek dostane pan Martin

Pokud by se byt prodal jen za 1 900 000 Kč:

• Banka dostane 1 800 000 Kč
• Na dluh 150 000 Kč zbyde jen 100 000 Kč
• Pan Martin nedostane nic a stále dluží zbytek

Exekuce na spoluvlastnický podíl

Pokud vlastníte nemovitost společně s někým (např. manželem/manželkou nebo sourozencem), exekutor může prodat pouze váš spoluvlastnický podíl, nikoli celou nemovitost. To má ale svá úskalí:

• Spoluvlastnický podíl se v dražbě prodává obtížněji
• Cena bývá nižší než poměrná část hodnoty celé nemovitosti
• Spoluvlastník má předkupní právo -- může podíl koupit za vydraženou cenu

V případě společného jmění manželů je situace složitější. Více v článku Společné jmění manželů a exekuce.

Vyklizení nemovitosti po dražbě

Po úspěšné dražbě a nabytí právní moci usnesení o příklepu musíte nemovitost vyklidit. Pokud tak neučiníte dobrovolně:

• Vydražitel požádá soud o nařízení vyklizení
• Soud nařídí vyklizení a stanoví lhůtu (zpravidla 15 dnů)
• Pokud nemovitost nevyklidíte ani poté, provede vyklizení soudní exekutor za asistence policie

Kam po vyklizení

Pokud přijdete o bydlení v důsledku dražby, máte několik možností:

• Obecní byt -- kontaktujte obec, která je povinna poskytnout náhradní bydlení v odůvodněných případech
• Sociální bydlení -- obraťte se na příslušný sociální odbor
• Azylový dům -- jako dočasné řešení
• Pomoc neziskových organizací -- poradí s hledáním bydlení

Praktické tipy najdete v článku Jak najít byt s exekucí.

Praktický příklad: Kdy exekutor nemůže prodat nemovitost

Paní Eva má exekuci na dluh 35 000 Kč za nezaplacené poplatky za telefon. Vlastní byt v hodnotě 1 800 000 Kč, ve kterém bydlí se svými dvěma dětmi. Exekutor navrhl prodej bytu.

Paní Eva podala návrh na zastavení exekuce na nemovitost s tím, že prodej bytu za 1 800 000 Kč je zjevně nepřiměřený dluhu 35 000 Kč. Soud jí vyhověl a prodej nemovitosti zastavil. Exekutor musel zvolit jiný způsob vymáhání -- v tomto případě srážky ze mzdy.

Jak zabránit exekuci na nemovitost -- shrnutí

1. Řešte dluhy včas -- nečekejte, až se situace vyhrotí. Kontaktujte bezplatnou dluhovou poradnu
2. Komunikujte s věřiteli -- nabídněte splátkový kalendář, než dojde k exekuci
3. Zvažte oddlužení -- zastaví všechny exekuce najednou, detaily v průvodci oddlužením
4. Chraňte ostatní příjmy -- zřiďte si chráněný účet, aby vám zůstaly prostředky na živobytí
5. Využijte právní pomoc -- bezplatné poradny vám pomohou s námitkami a obranou

Často kladené otázky

Může exekutor prodat nemovitost kvůli malému dluhu?

Obecně ne. Zákon vyžaduje, aby způsob exekuce nebyl v zjevném nepoměru k výši dluhu. Pokud máte dluh 10 000 Kč a byt za 2 miliony, soud by prodej neměl povolit. V praxi se ale vyplatí aktivně se bránit -- podejte námitky a odkažte se na zásadu přiměřenosti.

Jak dlouho trvá exekuce na nemovitost od začátku do dražby?

Celý proces od vydání exekučního příkazu po dražbu trvá zpravidla 6 až 18 měsíců. Záleží na složitosti případu, zda se dlužník brání, jak rychle se zpracuje znalecký posudek a zda se najdou zájemci o dražbu. Tento čas můžete využít k hledání řešení.

Mohu nemovitost prodat sám, než ji prodá exekutor?

Po vydání exekučního příkazu na prodej nemovitosti s ní nemůžete nakládat -- nemůžete ji prodat ani darovat. Pokud chcete nemovitost prodat sami za lepší cenu, musíte jednat rychle, ideálně ještě před vydáním exekučního příkazu, a to po dohodě s exekutorem a věřitelem. Výtěžek prodeje se použije na úhradu dluhu.

Co se stane, když se nemovitost v dražbě neprodá?

Pokud se nemovitost neprodá v prvním kole, koná se druhé kolo s nižší vyvolávací cenou (1/2 odhadní ceny). Pokud se neprodá ani ve druhém kole, exekutor může nařídit další dražbu s časovým odstupem nebo zvolit jiný způsob exekuce.

Může exekutor prodat nemovitost, kde bydlí moje děti?

Ano, ale soud musí pečlivě zvážit zájmy nezletilých dětí. Přítomnost dětí v nemovitosti sama o sobě dražbu nezastaví, ale může být argumentem pro soud, aby zvážil přiměřenost prodeje. Pokud máte děti a hrozí vám ztráta bydlení, okamžitě kontaktujte bezplatnou dluhovou poradnu a zvažte oddlužení.

---

Potřebujete poradit se svou konkrétní situací? Náš AI průvodce vám pomůže zorientovat se v tom, jaká máte práva a jak nejlépe postupovat. Bezplatnou dluhovou poradnu ve vašem okolí najdete na mapě poraden.